Bâtiments « verts » : les investisseurs pas toujours convaincus

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Le bâtiment est un secteur glouton en énergie : il est responsable d’au moins 40% de la consommation d’énergie primaire dans la plupart des pays, selon un rapport du World Business Council for Sustainable Development (WBCSD). Et ses besoins augmentent, surtout dans des pays comme la Chine ou l’Inde où la construction est en plein boom. Selon l’Agence internationale de l’énergie, ses besoins en énergie vont stimuler la moitié des investissements réalisés pour les approvisionnements en énergie dans le monde d’ici à 2030. Ce qui a bien sûr un impact important sur les émissions de CO2.


Comment réduire sa consommation ? Beaucoup de technologies permettent d’améliorer l’efficacité énergétique des bâtiments : utilisation de l’énergie solaire, pose de vitrages électrochromiques pour une meilleure isolation, installation de capteurs pour gérer l’éclairage en fonction de l’occupation des locaux, recours à une pompe à chaleur géothermique… Le rapport passe en revue ces techniques, leurs avantages et… leur coût. Car c’est bien là le nerf de la guerre.

Le surcoût provoqué par la construction de bâtiments « verts » pose évidemment la question du retour sur investissement, au-delà d’éventuelles subventions publiques (comme en France l’annonce d’un prêt à taux zéro pour les particuliers pour encourager les travaux d’isolation thermique et les économies d’énergie) ou de contraintes réglementaires.


Plusieurs problèmes freinent l’investissement dans l’efficacité énergétique des bâtiments. D’abord le faible coût des dépenses énergétiques. A tire d’exemple, pour un immeuble de bureau de haute qualité en Allemagne, le chauffage et l’électricité représentent moins de 5% des frais d’exploitation. Autant dire que l’enjeu énergétique n’est pas prioritaire pour les constructeurs et investisseurs du secteur.

De même, les experts en énergie et les investisseurs ne parlent pas le même langage et les seconds ne perçoivent pas encore l’efficacité énergétique comme une opportunité financière. D’autant que les coûts de l’énergie ne sont généralement pas imputables aux propriétaires mais aux occupants des locaux. Ils hésitent donc à investir plus pour des bâtiments « verts ».


Autre frein : l’estimation du surcoût pour construire un immeuble faiblement consommateur d’énergie est souvent plus élevée que le coût réel. Selon le rapport, les investisseurs estiment, en moyenne, qu’un coût supplémentaire de 17% est nécessaire pour un immeuble « certifié durable » (voir graphique ci-dessous). Or, par exemple aux Etats-Unis, une étude du US Green Building Council (USGBC) a montré que pour atteindre le plus haut niveau de certification LEED (leadership in energy and environmental design), le surcoût était inférieur à 10%.

Et selon une autre étude, le surcoût moyen pour améliorer l’efficacité énergétique de 18% est de seulement 1%. En Allemagne, une étude d’un Institut Fraunhofer a montré que les besoins en énergie d’un immeuble pouvaient être réduits de 50% sans renchérissement des coûts de construction.

D’autres éléments devraient convaincre peu à peu les investisseurs en immobilier d’opter pour des bâtiments moins gourmands en énergie. Même s’ils sont plus chers au départ, ils prennent de plus en plus de valeur : selon une étude américaine (McGraw-Hill Construction : « Green Building Smartmarket », report 2006), les professionnels de la construction estiment que la valeur des bâtiments « verts » pourrait être de 7,5% supérieure à celle des autres bâtiments, en moyenne, avec une amélioration du retour sur investissement de plus de 6%. De même, le prix des locations devrait être de 3% plus élevé en moyenne.

Enfin, l’importance croissante prise par le développement durable et la notion de responsabilité sociale et environnementale fait que beaucoup d’entreprises analysent de plus en plus attentivement leurs dépenses énergétiques et leurs émissions de CO2, même si à court terme celles-ci n’ont pas d’impact financier majeur. Les plus en pointe, comme le réassureur Swiss Re, optent pour une amélioration de l’efficacité énergétique de leurs locaux. Une tendance qui pourrait atteindre demain la propriété individuelle, avec une recherche de maisons plus écologiques qui prendront plus de valeur au fil des ans.


Accéder à l’intégralité du rapport ici (en anglais).

Sur le même sujet, lire : « 10% de nouveaux logements verts aux Etats-Unis en 2010 ? « 

(Photo : DR)