Le bâtiment vert vaut de l’or

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batvertLe projet de loi Grenelle II, qui sera examiné par l’Assemblée nationale début 2010, va forcer les propriétaires de bâtiments publics et tertiaires à engager des travaux de rénovation énergétique.

Beaucoup y voient une contrainte et un coût difficiles à supporter, mais c’est aussi un investissement qui augmentera sa valeur patrimoniale et locative, selon les experts immobiliers.

Valorisation du bâti vert

Le prix de vente d’un bâtiment écologique est, en effet, d’environ 16% supérieur à celui d’un bâtiment traditionnel d’après l’étude « Doing well by doing good, Green Office Building » de l’Université de Californie Berkeley. Et le mètre carré d’un immeuble vert se loue 3% plus cher. Enfin, le  taux d’occupation apparaît sensiblement supérieur à celui des autres immeubles.

Il est pourtant difficile d’évaluer précisément à ce jour les effets bénéfiques d’une réhabilitation verte sur la valeur d’un actif immobilier. Chaque immeuble présente des propriétés spécifiques et  le marché n’est pas encore assez mature pour offrir une bonne visibilité. Mais la tendance devrait creuser la différence entre la valorisation d’un bâtiment énergivore et son équivalent performant sur le plan énergétique.

Décote du vieux ou surcote du vert ?

Dit autrement, demain les propriétés écologiques joueront dans le choix d’un acheteur, ce qui se ressentira sur les prix. La question est de savoir si on assistera à une valorisation du bâtiment vert ou une dépréciation du bâtiment traditionnel.

Il n’est pas impossible d’assister à une décote rapide et prononcée du bâti obsolète par rapport à une réhabilitation verte du parc existant, selon des experts de l’immobilier. Une logique déjà éprouvée par exemple dans l’automobile entre une voiture moderne et une occasion vieillissante.

Une obligation de réhabilitation

Quoi qu’il advienne, la performance  énergétique et environnementale deviendra obligatoire. Suivant la loi Grenelle I, d’ici à 2020 la consommation énergétique de l’ensemble du parc bâti devra avoir été diminué de 38% par rapport à la consommation actuelle.

Le projet de loi Grenelle II, déjà adopté au Sénat en octobre dernier,  prévoit une obligation de travaux dans un délai de 8 ans à compter du 1er janvier 2012 pour les bâtiments publics et tertiaires.

Le chantier est tel qu’il faudrait un demi siècle pour rénover le parc français (résidentiel inclus), au rythme d’un volume de rénovation annuel compris entre 400 et 500 000 m2/an. La réduction massive des consommations d’énergie nécessaire à l’horizon 2050, doit faire passer les bâtiments d’une consommation de 150-200 kWh/m2/an à 50 kWh/m2/an.

Tendance du marché

« Sur le terrain, le besoin actuel de performances énergétiques et environnementales se fait sentir chez les acteurs du grand tertiaire, de l’industrie et de la distribution », selon Mickael Sigda, chef du service Performance énergétique Bureau Veritas.

« La demande en 2010 et 2011 sera également portée par les appels d’offre publics, les régions et les départements ainsi que les ministères. Le décret de réhabilitation des travaux qui va être décliné sur 2012-2020 sera un vecteur d’évolution positif. A l’horizon 2020-2030, une bonne partie du parc bâti devrait être renouvelée », assure Mickael Sigda.

Bail vert ?

La rapidité et la profondeur du changement, tout comme la valorisation d’un bien immobilier vert, va dépendre également de l’évolution des coûts des énergies fossiles. Si actuellement, l’économie sur les charges énergétiques d’un bâtiment vert est de l’ordre de 10 à 15 €/m2, demain cette économie pourrait atteindre 30 ou 50 €/m2 avec un prix de pétrole fortement à la hausse.

Cela sous-entend à terme qu’un immeuble vert garantira dans le temps une performance économique pour un preneur ou un locataire. Pour la bailleur,  une « note verte » devrait garantir une qualité immobilière et une valorisation supérieure de son actif.

Un bail vert se développe déjà en Australie et en Californie sous l’impulsion de l’Etat. Au Canada et au Royaume-Uni, ce sont les organisations professionnelles qui ont pris les devants.

Alexandre Simonnet

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5 COMMENTS

  1. Très intéressant.
    Il faut savoir que près de 50 % du bâti francilien fût construit avant 1975 ce qui suggère que de nombreux immeuble sont comme le votre, Haussmannien. Ce ne sont pas les meilleurs élèves de l’efficacité énergétique d’où le challenge, en effet, d’atteindre des performances de l’ordre de 50 kwh/m2/an.

    Le marché résidentiel ne disposera pas de la même réglementation que le tertiaire à l’avenir sur la réhabilitation mais cela n’enlève pas trois défis à mon sens :

    – le financement des rénovations dans le vieux résidentiel, avec la tâche difficile de trouver un équilibre entre les différents propriétaires et une politique commune au sein de la copropriété
    – la formation des artisans et des professionnels, comme le souligne intelligemment Monsieur Thiébaut
    – l’impossibilité de rénover une partie du parc existant, trop vieux pour subir une rénovation efficace. Une infime partie des immeubles résidentiels en Ile-de-France est vouée ainsi à rester des passoires énergétiques.

    Bien cordialement

  2. Bonjour,
    Depuis 40 ans je m’intéresse aux énergies alternatives ! Syndic bénévole d’un Haussmannien des années 30 en petite couronne, j’ai engagé la copropriété dans une démarche HQE par le projet de raccorder la chaufferie à une PAC eau/eau sur aquiféres afin de couvrir la totalité des besoins jusqu’à la température négatives de – 7 degrés, la chaudière au gaz étant conservée pour des températures plus rigoureuses ou des travaux de maintenances sur la PAC.
    La profondeur du terrain, son accès, la recherche et la découverte d’une nappe aquifère prévisible, laissant espérer un débit suffisant, permettent la mise en place d’un captage et d’un puits de rejet pour mener à bien ce projet.
    Cet équipement va nous permettre de respecter l’objectif convoité de 50 kwh/m2/an !

    [email protected]

  3. Bonjour,

    Cet article met aussi en lumière la nécessité de mettre en place le plus rapidement possible, des politiques de formation dans les entreprises concernées, à la hauteur des enjeux (volume et qualité des interventions futures)…

    Ainsi, les projets de formation sont avant toute autre chose, des projets organisationnels et fonctionnels, établis sur le terrain de manière pragmatique, avec l’ensemble des acteurs concernés.

  4. Bonjour,
    Cet article met bien l’accent sur l’intérêt d’anticiper les nouvelles réformes qui vont s’appliquer en France. Le bâtiment est un gisement d’emplois. De nouveaux métiers vont se créer grâce à la complexité des thèmes abordés (juridique, technique..). C’est un appel d’air face à la morosité économique actuelle que nous traversons actuellement.
    Francesco C.

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