Locataires et travaux d’économies d’énergie : les nouvelles modalités

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GossementA la suite du vote de la loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion, il avait été décidé d’associer les locataires au financement des travaux d’économie d’énergie. Les textes d’application viennent de paraître : le système est désormais opérationnel. Le point avec Arnaud Gossement, avocat en droit de l’environnement au Cabinet Huglo-Lepage & Associés et Maître de conférences à Sciences Po Paris et Maylis Abadie, juriste en droit de l’environnement.

Le décret du 23 novembre 2009  et l’arrêté du 23 novembre 2009 qui mettent en place « un système de contribution des locataires au financement des travaux d’économie d’énergie réalisés par les bailleurs privés » viennent d’être publiés au Journal officiel. Désormais, les locataires pourront se voir demander par les bailleurs privés de contribuer au financement des travaux d’économie d’énergie. Cette contribution est encadrée avec plus ou moins de précision par les textes.

Quelle concertation ?

Concrètement, le locataire ne devra contribuer financièrement aux travaux d’économie d’énergie qu’à la condition que le bailleur ait agi « en concertation » avec lui concernant le programme des travaux, leur réalisation, les bénéfices attendus en termes de consommation d’énergie du logement, et la contribution du locataire notamment la durée.

Cette exigence d’une démarche de concertation engagée par le bailleur avec le locataire est imprécise. Faudra-t-il l’accord du locataire ? A la lecture des textes, il semble que non. Il reviendra très certainement au juge de trancher cette question, ce qui n’est pas satisfaisant.

Pour quels travaux ?

Les travaux d’économie d’énergie pour lesquels une contribution peut être exigée du locataire sont limitativement énumérés par le décret.

Il s’agit :

  • Soit, de travaux correspondant à une combinaison d’au mois deux actions d’amélioration de la performance énergétique du logement, lorsque ces travaux sont réalisés sur des bâtiments existant achevés avant le 1er janvier 1990.

Les actions d’amélioration de la performance énergétique du logement sont limitativement énumérées par le décret (pour exemple : des travaux d’isolation thermique de toiture, des travaux d’installation d’équipements de chauffage utilisant une source d’énergie renouvelable) et doivent remplir des conditions prévues par l’arrêté.

  • Soit, de travaux satisfaisant au minimum aux règles relatives aux caractéristiques techniques et à la performance énergétique posées par le code de la construction et de l’habitation et permettant d’atteindre une performance énergétique globale en dessous d’un seuil défini par l’arrêté, lorsque ces travaux sont réalisés sur des bâtiments existants achevés entre le 1er janvier 1948 et le 31 décembre 1989.

Quelle sera la contribution du locataire ?

Dès lors que toutes les conditions sont remplies, une ligne intitulée « Contribution au partage de l’économie de charges » venant s’ajouter aux lignes relatives au loyer et aux charges, la mention des dates de la mise en place et du terme de cette ligne supplémentaire ainsi que la mention de la date d’achèvement des travaux sont portées sur la quittance de loyer et sur l’avis d’échéance lorsqu’il y en a un.

La contribution qui est mensuelle est exigible à compter du mois suivant la date d’achèvement des travaux. Le montant de la contribution mensuelle du locataire est fixé selon une méthode de calcul conventionnel de la consommation d’énergie précisé par l’arrêté. Cependant, la contribution pourra être un forfait mensuel dont le montant est précisé par l’arrêté, si les caractéristiques constructives du bâtiment sont incompatibles avec la méthode de calcul ou si le bailleur ne possède pas plus de trois logements mis à bail dans l’immeuble considéré.

Le bailleur est tenu de transmettre au locataire une attestation dans laquelle il atteste que les travaux remplissent bien les conditions exigées pour bénéficier de la contribution du locataire et dans laquelle l’entreprise ou le maître d’œuvre ou l’organisme ayant délivré la certification du bâtiment ou un bureau de contrôle atteste que les travaux remplissent bien les conditions des travaux d’économie d’énergie.

Il convient de noter qu’un système voisin a également été institué pour les travaux d’économie d’énergie réalisés par les bailleurs sociaux par un décret n° 2009-1438 du 23 novembre 2009 et un arrêté du 23 novembre 2009. Ces mécanismes tendent clairement à inciter les bailleurs privés et sociaux à réaliser des travaux d’économie d’énergie.