Immobilier d’entreprise : la valorisation bouleversée par le Grenelle

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darne_joMettre les bâtiments aux normes énergétiques fixées par le projet de loi Grenelle 2 va coûter très cher. De quoi bouleverser la valorisation des immeubles explique Jacques-Olivier Darne, expert immobilier chez CB Richard Ellis Expertises, conseil en immobilier d’entreprise.

GreenUnivers : l’immobilier d’entreprise va-t-il être très impacté par les futures normes de performance énergétique des bâtiments prévues dans le cadre du Grenelle de l’environnement ?

Oui, le parc immobilier tertiaire va être très concerné. Le projet de loi Grenelle 2 prévoit un objectif de consommation énergétique de 50kWh/m2/an pour tous les permis de construire déposés à partir du 1er janvier 2011. Pour les bâtiments existants, la norme est fixée à 150 kwh/m2/an avec l’obligation de procéder à des travaux d’amélioration de la performance énergétique dans un  délai de huit ans à partir du 1er janvier 2012. Or aujourd’hui, nous sommes globalement loin de ces niveaux même si cela dépend bien évidemment des immeubles. Il faudra mener des travaux de rénovation thermique importants, par exemple en doublant les façades pour renforcer l’isolation par l’extérieur ou en revoyant le système de gestion des flux d’air chaud/froid. Le coût sera élevé. Et ces travaux risquent même parfois d’être difficiles à réaliser en raison des règles d’urbanisme. Par exemple, à Paris, les architectes des Bâtiments de France refusent la modification de certaines façades pour protéger le patrimoine. Pour le neuf, le changement s’annonce également spectaculaire. Aujourd’hui, le nombre de bâtiments neufs tertiaires construits aux normes HQE reste marginal, environ 30% des surfaces neuves de bureaux en Ile de France en 2008. Dans trois ans, tous les bâtiments neufs devront respecter ces règles.

GU : prévoyez-vous des conséquences importantes sur la valorisation des immeubles ?

Bien sûr puisque, pour l’existant, les travaux nécessaires seront de grande ampleur. On risque d’atteindre des situations limites, des coûts de travaux tels qu’il pourrait être plus intéressant de raser les bâtiments pour reconstruire ! La valorisation va évoluer considérablement sous l’effet de ces nouvelles normes énergétiques. Aujourd’hui, elle dépend essentiellement de l’emplacement, de la proximité des transports, du niveau de prestations de l’immeuble… Demain, il faudra aussi tenir compte de la performance énergétique et de la gestion des ressources (énergie, eau…). Nous essayons de mesurer quelle sera l’importance de ce « green rating ». Aujourd’hui, un immeuble HQE bénéficie d’un avantage locatif et d’une meilleure liquidité. Demain, un immeuble qui ne sera pas aux normes sera très désavantagé à la location. A terme, la performance énergétique jouera aussi sur le taux de rendement.

GU : comment compenser le surcoût de la performance énergétique à la construction?

Logiquement, si la performance énergétique est meilleure, les coûts d’exploitation seront plus faibles puisque la facture d’électricité et de chauffage sera réduite. Mais on manque encore de recul pour apprécier l’ampleur de cette baisse. Elle dépendra des prix de l’énergie, qui sont fluctuants. Et surtout, elle dépendra des utilisateurs : si l’immeuble est très performant sur le plan énergétique mais mal géré au quotidien, les économies d’énergie ne sont pas aussi importantes qu’on pourrait l’espérer. Cela peut avoir des conséquences sur certaines clauses des baux. Faire accepter un loyer plus cher pour un immeuble plus performant sur le plan énergétique ne sera pas évident même avec une baisse des charges en contrepartie. Car le loyer représente plus de 80% du coût global en moyenne. C’est ce que les locataires regardent aujourd’hui, mais assez peu les charges.

GU : est-ce que les investisseurs et propriétaires immobiliers anticipent ces évolutions ?

Pas complètement. D’abord parce que les textes de loi sont encore en cours d’adoption et nécessiteront d’être complétés par des décrets d’application. Et puis, l’immobilier d’entreprise traverse une crise grave : l’objectif majeur pour les propriétaires aujourd’hui, c’est de maintenir les locataires dans leurs locaux. La performance énergétique ne fait pas partie de leurs priorités à court terme. Pourtant, à terme, ce sera vraiment un enjeu majeur. C’est une menace mais aussi une opportunité. D’abord cela va susciter de multiples chantiers. Et il y aura sans doute des fonds d’investissement pour racheter des immeubles à bas prix et se spécialiser dans les rénovations s’ils parviennent à trouver un modèle économique rentable.